Antes de dar início à construção, é importante considerar várias fases, incluindo as normas urbanísticas em vigor (tanto nacionais como municipais), regulamentos, licenças e outros requisitos essenciais.
Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, conhecido como Simplex Urbanístico, houve mudanças significativas no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). O principal objetivo desta reforma foi simplificar os licenciamentos e tornar os processos mais ágeis.
No entanto, antes de avançar, é aconselhável consultar a Câmara Municipal do local onde pretende construir. Esta etapa permite obter informações essenciais sobre o que pode ser feito no terreno, ajudando a antecipar possíveis desafios. Para isso, o regime legal prevê duas formas de obter informação detalhada sobre a capacidade de construção e a viabilidade do projeto.
Planeamento das etapas
Escolha do terreno – Verifique se o local escolhido atende às suas necessidades e se cumpre as normas urbanísticas da Câmara Municipal.
Orçamento inicial – Estime os custos para a compra do terreno, desenvolvimento do projeto e construção.
Financiamento – Caso necessário, consulte os bancos para obter crédito à habitação ou construção.
Compra do Terreno
Verificação da viabilidade – Consulte o Plano Diretor Municipal (PDM) para garantir que o terreno permite construção.
Pedido de Informação Prévia (PIP)
De acordo com o Artigo 14.º do RJUE, existem dois tipos de PIP que podem ser solicitados para obter informações sobre a viabilidade do projeto:
PIP Genérico – Permite obter um parecer da Câmara Municipal sobre a possibilidade de construção, sem necessidade de entregar documentos técnicos específicos. O conteúdo pode variar conforme o pedido e os elementos apresentados.
PIP Qualificado – Exige a entrega de documentos específicos (conforme descrito na Portaria n.º 71-A de 27 de fevereiro) e fornece uma resposta mais detalhada sobre a viabilidade do projeto.
Recomenda-se que consulte um arquiteto ou especialista para garantir que todas as etapas do processo sejam cumpridas corretamente e sem contratempos.
Se precisar de ajuda para planear o seu projeto, entre em contacto connosco!
Elementos Instrutórios
Os projetos devem incluir elementos específicos conforme estipulado na Portaria n.º 71-A de 27 de fevereiro.
Projetos em Obras Isentas
Com a redução do controlo prévio por parte das Câmaras Municipais para determinadas operações urbanísticas, torna-se ainda mais importante a responsabilidade dos envolvidos, como o dono da obra, projetistas e entidades executantes.
A isenção de controlo prévio significa apenas que não é necessário obter autorização prévia da autarquia, mas esta deve ser informada sobre o início da obra e pode fiscalizar o seu desenvolvimento. Além disso, todas as normas legais e regulamentares continuam a ser obrigatórias.
Assim, nas obras isentas de controlo prévio, é essencial garantir:
Projetos completos, incluindo arquitetura e especialidades;
Empresas certificadas para a execução da obra;
Documentação necessária, como certidão do registo predial, caderneta predial e ficha técnica do terreno;
Contrato de compra e venda formalizado por escritura pública.
Projeto de Arquitetura e Especialidades
Contratar um arquiteto para desenvolver um projeto em conformidade com as normas locais.
Engenharia e especialidades, abrangendo projetos de estabilidade, águas e esgotos, eletricidade, térmico e acústico.
Licenciamento ou Comunicação Prévia junto da Câmara Municipal para aprovação.
Licenciamento e Autorizações
Pedido de licença de construção: Emitida pela autarquia após aprovação do projeto.
Comunicação prévia de obra: Alternativa simplificada à licença em alguns casos.
Contratação de empreiteiro: Escolha uma empresa de construção certificada.
Fases da Construção
Preparação do terreno – Movimentação de terras e fundações.
Estrutura e paredes – Construção de paredes e lajes.
Cobertura – Instalação do telhado.
Instalações técnicas – Eletricidade, canalizações e climatização.
Acabamentos – Pintura, revestimentos e instalação de equipamentos.
Fiscalização – O arquiteto e engenheiro acompanham a obra para garantir conformidade.
Duração estimada do processo: Entre 12 a 24 meses, dependendo da complexidade da obra e dos trâmites burocráticos.
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